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Auteur(s)
-
Robert LARRIVÉ : Directeur Général du Groupe Technique et Constructions de la Société ACCOR
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Pour réussir un hôtel, le plus important est de ne pas oublier que l’établissement à créer devra communiquer avec l’extérieur pour que son individualité, c’est‐à‐dire l’intention du concepteur, soit apparente puis reconnue.
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Conception générale2. Facteurs économiques
Un immeuble conçu pour être un hôtel sera toujours difficilement transformable en logements ou bureaux. C’est dire l’attention nécessaire pour créer dans cet immeuble une exploitation hôtelière qui dégage des revenus suffisants pour rémunérer son capital, rénover périodiquement ses installations et entretenir son immeuble.
L’idée d’un hôtel doit être accompagnée d’une prévision réaliste du chiffre d’affaires et du résultat brut d’exploitation (RBE) qui est usuellement compris entre 30 et 40 % du chiffre d’affaires, ce qui, calculé en pourcentage de l’investissement initial pour construire, décorer et équiper l’hôtel, fait entre 9 et 12 %.
C’est peu en regard du coût de l’argent et du montant des amortissements, lesquels sont maintenus à un niveau élevé par les réinvestissements de maintien, d’embellissement et de transformation imposés par l’usure des équipements et l’évolution des marchés. D’où l’importance de ne pas sous‐évaluer l’investissement initial, ni surestimer le chiffre d’affaires dans un marché sensible à la conjoncture locale, nationale et internationale, avec une concurrence toujours présente et agressive.
Les erreurs d’évaluation peuvent conduire, dans les conditions économiques actuelles, à des pertes énormes qui, rapidement, obligeront au dépôt de bilan.
L’étude de faisabilité de l’hôtel est donc un acte essentiel dont on déduira les deux composants de toute création hôtelière :
-
le programme de l’hôtel ;
-
le budget de réalisation.
L’étude de faisabilité comprendra :
-
une définition grossière de l’établissement, le nombre de chambres, une capacité de restauration, de salons ;
-
un ensemble de choix techniques et d’équipements correspondant à la clientèle recherchée, compte tenu du site et de la concurrence hôtelière ;
-
un budget prévisionnel de réalisation ;
-
une évaluation du chiffre d’affaires sur une période d’au moins 10 ans ;
-
un calcul prévisionnel du résultat brut d’exploitation (RBE) par déduction des charges de personnel, des charges d’entretien, des dépenses d’énergie, de marchandises, de téléphone...
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