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Auteur(s)
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Paul DEPONDT : Architecte
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Lire l’articleINTRODUCTION
Porté par la dynamique économique des cinquante dernières années, un marché très important et répondant globalement aux exigences des différents secteurs d’activités en pleine expansion s’est développé en France.
Dès le début des années 90, et ne tenant aucun compte d’avertissements découlant d’études statistiques pourtant basées sur des données facilement vérifiables, de nombreux acteurs concernés par ces marchés ont été surpris par un ralentissement de la demande qui, quoique relatif, n’en a pas moins été brutal par rapport à une trajectoire ascendante à laquelle ils s’étaient confortablement habitués.
Tenant compte des différents parcours qui ont guidé le marché des bâtiments de bureaux et d’activités depuis 20 ans, et se basant sur de nombreuses observations et réflexions en découlant, rien n’empêche d’imaginer les orientations générales qui permettront de répondre aux exigences d’un marché qui se dessine pour demain.
Cette étude n’a d’autre objectif que d’aider à envisager ces nouvelles orientations.
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Principaux critères définissant tout programme de construction3. Marché de l’immobilier d’entreprises
3.1 Données générales
Bien qu’il ne soit pas possible, dans un domaine aussi vaste et complexe du fait de ses nombreux paramètres, de définir, de façon simple et claire, les données exactes du marché de l’immobilier d’entreprises correspondant à un site particulier à un moment précis (la situation actuelle démontre bien que certains experts les plus avisés d’hier, ayant probablement négligé certains facteurs importants, se trouvent aujourd’hui dans des situations difficiles), il est cependant possible de définir les deux parcours principaux qui déterminent ce marché. Ils peuvent être schématiquement décrits comme suit.
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Projets réalisés, sans affectations spécifiques à leur origine, situés sur des terrains potentiellement intéressants
Ces projets sont initiés par des promoteurs. Ils sont financés par des investisseurs et commercialisés par des groupes immobiliers. Ce type de projet, appelé le plus souvent « bâtiment en blanc », a assuré pendant bien des années la plus grande part du marché de l’immobilier d’entreprises dans ou à proximité des agglomérations urbaines.
Dans cette situation, le promoteur est le donneur d’ordres. À des degrés variables suivant chaque cas, le risque financier est partagé entre le promoteur et l’investisseur.
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Projets réalisés pour satisfaire à des exigences spécifiques formulées par des organisations ou des entreprises utilisatrices
Quoique les acteurs restent principalement les mêmes, leurs rôles respectifs peuvent être différents de celui qu’ils jouent dans la formule précédente. Dans certains cas, l’investisseur ou le promoteur n’ont plus aucun rôle à jouer, l’organisme utilisateur ayant le choix entre de nombreuses formules pour réaliser son projet pouvant aller vers un financement direct ou recourir aux subtilités des crédits‐bails. Utilisant souvent les avantages du clé en mains, l’utilisateur du projet envisage le plus souvent d’en devenir le propriétaire à plus ou moins long terme. Même lorsqu’il délègue la maîtrise d’ouvrage ou qu’il utilise un financement extérieur, l’utilisateur du projet est le donneur d’ordres dans ce type de projet dont il assume le plus souvent la plus grande partie des risques financiers.
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Bien...
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