Règlements et normes à usage de la maintenance tertiaire - Patrimoines immobiliers

Le présent document concerne uniquement la maintenance et l’exploitation multitechnique d’un patrimoine immobilier à usage de :

1. bureaux et locaux divers assimilables ;

2. magasins et lieux de vente;

3. usines, ateliers et autres locaux assimilables ;

4. lieux de dépôt ou de stockage ;

5. logements, hôtels et locaux assimilables ;

6. établissements de spectacles, de sports et de loisirs ;

7. établissements d’enseignement et locaux assimilables ;

8. établissements de santé (hôpitaux, cliniques et établissements du secteur sanitaire et social).

Un patrimoine immobilier, c’est pour commencer un bâtiment, généralement constitué d’une sous-structure (partie du bâtiment construite sous le niveau du sol), d’une superstructure (partie du bâtiment construite au-dessus du niveau du sol), protégé par une couverture (toit, terrasse) ainsi que par une enveloppe (partie extérieure qui isole la superstructure des intempéries comme des variations de température), complétées de murs, de cloisons, et d’ouvrants divers (fenêtres, portes, etc.).

Cette première partie du patrimoine immobilier est concernée par la maintenance dite du bâtiment, qui comprend l’ensemble des actions de surveillance, d’entretien courant et de renouvellement survenant pendant la durée de vie d’un bâtiment.

Un patrimoine immobilier, c’est ensuite un ensemble d’équipements de production d’énergie et de fluides (chaudières, groupes froid, compresseurs d’air, transformateurs électriques HT/BT, surpresseurs eau de ville...), les divers réseaux de distribution correspondants (hydraulique, aéraulique, filaire…), les équipements intermédiaires de transformation (échangeurs, centrales de traitement d’air…), les éléments terminaux (convecteurs, ventilo-convecteurs, éjecto-convecteurs, boîtes de mélanges, bouches de soufflage…), les moyens de levage (ascenseurs, escalators, nacelles de lavage des vitres…).

Cette seconde partie du patrimoine immobilier est concernée par la maintenance dite multitechnique, qui comprend l’ensemble des actions techniques de contrôle, de maintenance programmée et non programmée, destinées à maintenir chaque équipement dans un état d’accomplir sa fonction requise, avec un rendement optimal et le plus longtemps possible, en consommant le moins d’énergie possible.

Un patrimoine immobilier, c’est pour finir toutes les installations électriques en BT (tableaux de distribution, éclairage fixe, interrupteurs, prises de courant…), de plomberie sanitaire (robinetterie, vasques de lavabos, receveurs de douches, WC, urinoirs…), auxquelles peuvent parfois venir s’ajouter tous les matériels mobiles raccordés aux divers réseaux (éclairages individuels, fontaines à eau réfrigérée, distributeurs de boissons…), le mobilier et les équipements pour la signalisation ou la décoration présente sur le site.

Cette dernière partie du patrimoine immobilier est concernée par la maintenance dite de second œuvre, qui comprend : des actions de maintenance préventive pour les équipements majeurs (tableaux de distribution électrique…), des rondes de contrôle de bon fonctionnement pour les autres équipements concernés (éclairage, interrupteurs, prises de courant, sanitaires…) et des actions correctives sur demande chaque fois que nécessaire.

Le présent document ne concerne toutefois pas la maintenance des outils de production propres aux clients (exemple : les machines-outils), ni les multiservices.

Il fait notamment référence aux normes AFNOR en vigueur que nous avons identifiées comme les plus pertinentes, s’agissant de la maintenance d’un patrimoine immobilier, aux règlements divers en vigueur et aux nombreux guides et documents élaborés par le SYPEMI (Syndicat des professionnels du facility management), qui rassemble la grande majorité des entreprises travaillant sur l’exploitation technique et servicielle des bâtiments. Il concerne à la fois le patrimoine immobilier public et privé.

Il vise à aider les mainteneurs à identifier toutes les contraintes et les règles à connaître pour assurer la maintenance d’un patrimoine immobilier.